各县（区）住建局、各功能区建设局，各有关单位：

为进一步规范商品房销售行为，保障购房人的知情权、选择权，维护房地产市场秩序，营造公开、公平、公正、有序的市场环境，促进房地产市场健康发展，根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》（浙建﹝2020﹞14号）、《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》（浙建﹝2020﹞15号）等法律法规及文件精神，结合我市实际，现就进一步加强商品房销售管理提出如下要求，请认真贯彻执行。

一、加强样板房管理

（一）规范样板房的设置。全装修住宅项目首次申请商品房预售时，房地产开发企业应在预售方案中载明项目户型配比，以及样板房的套数、具体位置、装修所用主要材料和设施设备、验收记录等内容。同一住宅项目中，户型配比排序前3位或占比达20%及以上的房源，应制作不少于1套交付样板房，整个全装修住宅项目至少展示一套未设置任何非售品或非交付标准的“交付样板房”。不同装修标准的，应分别设置交付样板房。分期预售的项目，前面已设置的交付样板房可以沿用。销售过程中，预售方案中载明的交付样板房内容发生变化的，开发企业应提前30日在售楼处和原样板房等醒目位置进行公告，书面告知已购房源的全部购房者，并向房地产主管部门报备。

（二）试行样板房公证制度。全装修住宅项目首次申请商品房预售时，房地产开发企业需就交付样板房内主要装修材料和设施设备向公证机构申请保全证据公证，并将经公证的装修材料、设施设备清单在售楼处和样板房等醒目位置进行公示，保障购房人的知情权。样板房各方责任主体还需向公证机构出具样板房验收意见表，并现场签署承诺书，承诺样板房主要装修材料和设施设备标准与商品房买卖合同约定的内容一致。

（三）实行样板房联合检查机制。全装修住宅项目首次申请商品房预售时，房地产管理部门应会同工程质量监管机构对交付样板房进行联合监督检查。房地产管理部门主要负责查验交付样板房的套数、户型设置、具体位置，以及主要装修材料、设备清单等信息的公示情况；工程质量管理机构主要负责查验样板房验收记录、装修设计文件审查情况等。检查人员应当如实记录交付标准样板房现场检查情况，形成书面检查意见。交付标准样板房的检查结果原则上不作为房地产开发企业在商品房装修纠纷中有关事项的免责依据。

（四）样板房的迁移调换。异地设置的样板房，可以在预售住宅房源内建成新的交付样板房后拆除、移位或调换，但应确保新的交付样板房结构形式、户型、空间尺寸、装修标准与原交付样板房一致，并对新的交付样板房进行验收公证。交付样板房拆除前，房地产开发企业应提前30日在售楼处、原样板房等醒目位置公告拆除、移位或调换信息，书面告知已购房源的全部购房者，并向属地房地产管理部门报备。

二、加强合同管理

（一）建立完善合同联合会商机制。全装修住宅项目首次预售前，房地产开发企业应向属地房地产主管部门提交商品房买卖合同格式合同样本。房地产管理、市场监督管理、工程质量监管等部门对格式合同样本进行联合会商，从保护消费者合法权益出发，就合同格式条款是否存在不适当免除经营者责任、加重消费者责任、排除消费者正当权利等情况进行会商。经联合会商无异议的合同样本可以用于新建商品房（住宅）网签备案。

（二）规范商品房售前告知。在签订商品房定金合同或商品房买卖合同前，房地产开发企业应向购房人书面告知销售项目及周边不利因素。项目及周边不利因素主要包括：项目土地、在建工程抵押情况；周边道路配套情况；小区内部和外围配电房（变电所）、水泵房、化粪池、垃圾场收集点、通信基站位置；地面临时停车位、地下室坡道位置等情况。所购房源与交付样板房有差异的，开发企业应与购房人确认户型结构、装修等差异内容，并在签订商品房买卖合同时做出明确约定。

（三）规范商品房买卖合同烟道建设有关内容。房地产开发企业对外销售商业用房项目时，应告知购房者销售房源的餐饮服务专用烟道建设情况。未配套建设餐饮服务专用烟道的，应在商品房买卖合同中约定不得从事餐饮服务。

三、加强委托销售管理

（一）严格落实备案管理。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在销售方案中载明销售方式。开发企业采用委托销售的，应明确承销机构名称，并提供委托销售合同（协议）。销售过程中销售方式、承销机构或主要委托事项发生变更的，应自变更事项发生之日起5日内向所在地房地产管理部门报备。在我市范围内开展房地产销售业务的承销机构，应符合房地产经纪公司备案条件，自成立之日起30日内到项目所在地房地产管理部门备案。

（二）规范委托销售行为。承销机构及其从业人员销售商品房时，应当向买受人出示营业执照、商品房销售委托书、批准商品房销售的证明文件，如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。承销机构及其从业人员不得代理销售不符合销售条件的商品房，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。承销机构应按房地产开发企业申报的“一房一价”及价格优惠承诺进行销售，不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的电商费、服务费、咨询费等其他价外费用。

（三）加强从业人员管理。房地产开发企业应根据合同约定加强对承销机构及其人员销售行为的监督。承销机构要加强对从业人员的专业培训，提升服务水平和职业素养，确保销售人员熟知项目基本情况，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

四、加强全链条管理

（一）落实各方主体责任。房地产开发企业应严格落实主体责任，加强质量管控，落实工程验收，建立投诉受理和处理专门机构负责销售、宣传及售后服务行为。设计、施工、监理单位等各责任主体应当按法律法规及相关文件规定履行相应职责，并对实施质量负责。

（二）落实行业监管责任。各地房地产主管部门应加强对房地产市场的监管力度，加大日常巡查力度，严肃查处商品房销售违法违规行为，查处结果纳入建设各方责任主体信用体系，并与企业资质晋升、差异化监管等挂钩。

（三）建立联动工作机制。各地房地产管理部门要主动与市场监督部门建立联动工作机制，加强协同管理，实时掌握商品房销售市场的热点焦点问题，精准指导服务。各地房地产管理部门应与信访部门及时沟通，处理和化解信访投诉等矛盾纠纷。结合“综合查一次”、“双随机、一公开”监管工作等要求，做好房地产领域各部门联动检查，一旦发现违法违规行为，立即报送相关部门，切实推进平安舟山、法治舟山建设。

本文件自2021年7月1日起施行，正式施行后申请首次预售许可的商品房项目按本通知遵照执行；已申报首次预售许可的在建商品房项目，其项目的后续销售、交付等环节在本通知施行以后的，参照本通知相关规定执行。

舟山市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知.pdf