各县（区、功能区）自然资源和规划局（分局），局机关各处（室、局）、直属各事业单位：

《舟山市区农村私人建房规划审批技术规范（试行）》已经局党委会议审定，现予印发，请认真遵照执行。

舟山市自然资源和规划局        

2021年11月19日           

舟山市区农村私人建房规划审批技术规范

（试行）

第一条 为进一步加强市区农村私人建房规划审批工作，提升规范管理水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省农村住房建设管理办法》等法律、法规、规定和国土空间总体规划、控制性详细规划、村庄规划等规划的相关规定，结合我市实际，制定本规范。

第二条 本规范适用于舟山市区范围内（岱山县、嵊泗县除外）农村私人新建、改（翻）建、扩建等建设行为。

第三条 农村私人建房规划审批根据国土空间总体规划、控制性详细规划、村庄规划等相关规划进行审批管理；位于自然保护区、风景名胜区等自然保护地内或者历史文化名城、名镇、名村等区域的，应当符合有关保护规划。

农村私人建房退让道路根据《公路安全保护条例》关于公路建筑控制区范围的规定和相关规划路网进行控制。

宅基地建筑物外界是河流、道路、桥梁、绿地、高压线走廊时，应符合相关法规及规范要求。对不符合规范要求的应先向有关管理部门办理批准手续，再报审批机构审批。

第四条 农村私人建房建筑占地面积控制。原则上建筑占地面积按照宅基地总用地面积的80%控制；小于等于80平方米小户型宅基地的建筑占地面积比例可适当提高。

第五条 农村私人建房建筑高度控制。建筑檐口及栋高原则上按如下规定执行，但老旧宅基地因地形及房屋进深过大等因素制约可适当调整房屋栋高。

（一）一层住宅建筑前后檐高不宜超过3.2米，栋高不宜超过4.8米；

（二）正二层住宅建筑前后檐高不宜超过6.4米，栋高不宜超过8.8米；

（三）二层半住宅建筑前后檐高不宜超过8.0米，栋高不宜超过10米；

（四）三层住宅建筑前后檐高不宜超过9.0米，栋高不宜超过11米。

第六条 农村私人建房建筑间距控制。农村私人建房间距（正向垂直最小间距及侧向间距）依据日照、通风的基本要求和本市用地实际情况控制，本规范不考虑建筑方位间距折减的影响。当住宅建筑地形有高差时，其正向间距计算应考虑高差因素，住宅建筑间距的一般规定如下：

（一）平行布置的建筑：一层住宅前后建筑间距满足3.9米；二层住宅建筑前后间距满足7.8米；二层半建筑前后间距满足9.8米；三层住宅前后建筑间距满足11.0米。

上述所规定的前后间距是指前侧房屋后墙与后侧房屋前包墙（窗台）之间的最短距离。前后建筑有地形高差时，日照间距按照产生遮阳建筑物之间的高差乘以1.22的系数确定。

（二）垂直布置的建筑，其间距控制应符合附表规定

（三）建筑侧向间距不宜小于1米。

上述3条所规定的建筑间距是指与合法建筑之间的距离，对违章搭建的小屋或者应拆未拆的房屋在提供相关证明的情况下，上述间距可以不予考虑。

第七条 改（翻）建、扩建房屋间距不满足第六条规定要求时，须征得邻里利害关系人的同意，并签订相关协议。具体按如下规定执行：

（一）间距不满足一层、二层（包括二层半）正向间距要求时，需提供相关协议。

（二）翻建过程中，原横向对齐的房子，要求向前扩建的住户应该征得相邻住户同意；新建规划地块横向对齐的房子，原则上不允许向前扩建。

（三）建筑侧向间距不足1米，签订相关协议后，侧向间距参照协议所商定距离审批。

以上建房相关协议需要申请者所在地人民调解委员会协调、见证、盖章，在双方签订建房协议后，根据实际情况参考协议审批。

第八条 新建住宅、三层住宅应按规定达到日照间距要求。

第九条 其他规划审核要求：

（一）合理设置开户门。侧门、后门设置不得影响相邻权益和公共通道交通等利益。

（二）山墙不宜设置外开窗，挑檐出挑不宜超0.3米，且相关建设不得产生相邻权属侵害。

（三）地坪标高要求。建房户室内地坪标高设置原则上与周边四邻地坪标高相协调。室内地坪高度原则上不宜超过原地坪高度0.4米或不超过进户村路标高0.4米。

（四）屋面退台要求。屋面退台间距及檐口高度宜满足日照间距要求。

（五）三层平、立、剖图纸宜采用规定的通用设计图，或应由取得建设部门核发的设计资质证书的设计单位进行设计。

第十条 农村私人建房取得建设工程规划（乡村规划建设）许可证后一年内因特殊原因未开工的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，建设工程规划（乡村规划建设）许可证失效。

第十一条 本规范由舟山市自然资源和规划局负责解释；以前颁布的相关规定与本规范不一致的，以此规范为准；规范施行前已启动审批的私人建房，新老规范均可适用。

第十二条 本规范自2022年1月1日起施行，有效期3年。

舟山市自然资源和规划局关于印发《舟山市区农村私人建房规划审批技术规范（试行）》的通知.pdf