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索引号 001008009005023/2022-00886 文号
发布机构 发文机关(发布机构) 生成日期 2022-01-28
组配分类 政协委员提案办理 公开方式 主动公开
舟山市自然资源和规划局关于市政协七届五次会议第75154提案的复函
发布日期:2022-01-28    来源:市自然资源和规划局    访问次数:    字号:[ ]


刘勇平委员:

您提出的《关于调整新型集聚小区公寓房申购政策及保障性住房交易规定的建议》的提案已收悉。经研究,现将提案中涉及的有关问题答复如下:

宅基地管理工作是保障渔农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。我市为进一步深化渔农村改革加快城乡一体化发展,印发了《关于创新宅基地使用管理机制,完善渔农民住房取得方式的若干意见》(以下简称“意见”)明确:凡符合宅基地新批条件的渔农户,以核定的可新批宅基地使用权置换新型集聚小区公寓房;拥有合法宅基地和地上建筑物的渔农户,以成片整村退出的宅基地使用权置换新型集聚小区公寓房。这项政策是市委、市政府从全面解决渔农民住房困难,集约节约利用渔农村土地,完善渔农村公共基础设施,促进城乡一体化发展的高度做出的重大决策部署,对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。

一、我市新型集聚小区目前开展情况

《意见》实施以来,一些县区在开展此项工作中结合实际制定了相关政策,如定海区出台了《中共舟山市定海区委舟山市定海区人民政府关于加快推进农房改造集聚建设的若干意见》和《定海区新型集聚小区公寓房申购管理办法》等文件,新城管委会印发了关于《舟山市新城新型集聚小区公寓房建设申购管理办法(试行)的通知》。实际项目实施方面主要位于定海区,成效也较为显著,缓解了农户的住房压力。截至目前,定海区实际启动农房集聚项目56个,总用地面积约1975亩,总建筑面积约137万平方米,概算总投资约52亿元,计划建设住房11869套;已完工农房集聚项目47个,总用地面积约1685亩,总建筑面积约120万平方米,总投资约37亿元,共建成住房9784套。

二、相关政策调整情况

舟山市定海区人民政府于2010年11月22日印发了关于《舟山市定海区农民公寓式住房管理办法(试行)的通知》(定政发〔2010〕31号)中的第二十条,在无上位相关政策的情况下借鉴经济适用房管理政策,明确城区农民公寓式住房自取得所有权证之日起五年后,经补交土地出让金,方可上市交易。2016年8月3日舟山市定海区人民政府新制定出台了《定海区新型集聚小区公寓房申购管理办法》(定党政

办发(2016)179号),明确2016年9月1日后分配的新型集聚小区公寓房在取得产权后可直接上市交易或抵押,取消了原5年后才能上市交易的限制性规定。

上述两个文件的出台期间建设的一批新型集聚小区公寓房如盐仓林家湾新型集聚小区公寓房和白泉乡级村居住小区等项目参照原规定执行。新的申购管理办法实施后,盐仓林家湾新型集聚小区公寓房和白泉乡级村居住小区的住户对住房上市交易年限规定反响强烈,同时冯东海等10位人大代表也向区人代会递交了有关要求取消新型集聚小区公寓房交易年限的议案。定海区人民政府为进一步深化农渔村住房制度改革,有效增加农渔民财产性收入,保障交易双方合同行为的安全,2017年6月13日,同意了定海区农房管理递交的《关于要求取消新型集聚小区公寓房上市交易年限的请示》,至此定海区所有新型集聚小区公寓房取消了上市交易年限。

三、新型集聚小区公寓房上市后带来的影响

积极方面:一是集约节约利用渔农村土地,优化村庄布局,完善渔农村公共基础设施,促进城乡一体化发展;二是通过实施新型集聚小区公寓房项目建设,解决了大部分农渔民在新批宅基地停止后的住房需求;三是在缓解了农渔民新增人口的住房压力的同时,通过新型集聚小区公寓房上市交易增加农民的收入。

消极方面:一是新型集聚小区公寓房上市交易不但抑制了房价,也对定海的房地产市场带来了一定的冲击,根据今年1月份房地产库存统计,目前定海的去化周期为39.9个月(可售+已供未纳入销售),月销售量为19092平方米,低于普陀25975平方米和新城区域的42533平方米;二是由于公寓房的区域和农渔民户口所在地不同,生产要素远离生活区域,部分老年人居住不习惯,回到原址搭建违建居住,执法部门执法时面临拆违后老人无处居住的问题;三是按照原申购政策规定,部分农渔民在五年的交易限制期内私自通过签订买卖协议的方式,进行了实际的房屋转让,存在较大风险,引起了产权纠纷,时有信访事件发生。

四、申购政策调整的必要性和难点

目前我市仅有定海区实施了新型集聚小区公寓房的申购,针对上述目前实施过程中所产生的消极方面,应当给予充分重视,而申购政策的调整须由原发文机关综合考量评估目前开展的实际情况,有计划、有步骤、针对性地开展政策调整。

关于您提出的相关申购政策调整具有很好的参考意义。划拨土地转出让环节限定相关条件,保障老年人和唯一住房产权人的居住权利方面,不仅可以体现以人为本的理念,也可彰显宅基地管理工作和创新改革的初衷,我们对处于不同阶段的情形可给予分类处置,如尚未申购、已完成申购资格确认、已取得不动产证书等不同类型,由已出台“申购政策”的政府明确,在登记或交易环节凭镇(街道)私人建房审批领导小组出具关于申购人的相关居住情况说明,包括对国有住宅房屋情况的查询综合评判是否系唯一住宅,在唯一住宅的情况下不予办理出让金补缴手续。

关于您提出“在上市交易时,规定须先按照届时同地段普通商品住房与农民公寓房差价的一定比例向政府交纳土地收益、房屋收益等价款,方可取得完全产权。”的建议,目前我市新型集聚小区公寓房上市交易前已按要求补缴土地出让金,出让金的收费标准已结合同地段周边普通商品住房土地出让单价,在已补缴土地出让金的前提下,再向收取土地收益、房屋收益价款缺乏相关政策依据,

您提到的政府对于上市交易的农民公寓房有优先回购权的建议,定海区已形成较为全面的申购政策和价格指导体系,如《定海新型集聚小区公寓房申购价格管理暂行办法》通过政府指导价和市场价相结合的方式确定申购价格,成立申购价格管理领导小组,在充分考虑楼层朝向的差价同时依据《定海区新型集聚小区公寓房价格区域修正系数报告》执行区域因素修正,对于非所在区域(镇、街道)的申购对象价格包含“择地差价”,申购价格均向社会公布。上述向社会已公开发布的政策和文件未提到政府有优先回购权,若在划拨转出让环节告知群众当地政府可优先回购,势必会引起渔农民的强烈反响及信访问题,且政府从财政预算中也无法列支相关费用。

五、强化新型集聚小区公寓房土地供应管理

我局于今年3月印发了关于《关于进一步明确住宅类项目使用划拨方式供应的相关事项》的通知,住宅项目可办理划拨方式供地为福利性住宅,“福利性住宅”中涉及的经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等住房,上述建设项目可以通过划拨方式供地。而新型集聚小区公寓房并未纳入“福利性住宅”范畴,无法通过划拨方式供应土地。结合土地权属角度分析,农民原申请的宅基地土地性质为集体土地,新型集聚小区公寓房项目可通过使用集体土地的方式开展建设,由各县区(功能区)统筹各镇(街道)统一谋划布局以满足各区域的农民居住需求,同时也可大大减少政府在征收集体土地过程中承担的财务成本。

下步,我局将根据市委市政府印发的《舟山市渔农村住房改造建设工作领导小组成员单位工作职责和任务》和《关于做好舟山市渔农村宅基地管理工作的指导意见》文件精神,按照“三定”职能和法律赋予的职责,做好规划编制、指标安排、用地保障、不动产确权登记、农转用报批和规划许可审核等相关工作,并积极配合市渔农办指导各地建立健全新型集聚小区公寓房申请置换办法和交易规则。

感谢您对自然资源和规划工作的支持。


                                    舟山市自然资源和规划局

                                        2021年6月29日

(联系人:林俊斌, 电话:13567686683)