孙毅委员：

您提出的《土地分割转让的问题与建议》的提案已收悉。经研究，现将提案中涉及的有关问题答复如下：

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。土地市场分为一级市场和二级市场，其中一级市场是政府作为所有者将土地出让给市场主体。当前，我国以政府供应为主的土地一级市场已取得长足发展，形成了相对完善的制度体系。而土地二级市场则是市场主体之间互相的交易，与土地一级市场相比，二级市场长期处于自发、分散的状态，存在交易规则不健全，交易信息不对称，交易平台不规范等问题，发展相对滞后。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，国务院办公厅下发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），浙江省人民政府办公厅印发了《关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办〔2020〕57号），重点规范转让、出租、抵押过程中的行为，包括规范土地分割、合并转让行为，土地分割、合并转让应遵循节约集约利用和高质量发展原则。

一、我市建设用地使用权二级市场工作开展情况

根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、省政府办公厅《关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办〔2020〕57号）等文件精神，我局代拟了《舟山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理办法》（征求意见稿）和起草说明，已完成相关部门的意见征求和司法审查，待市政府常务会议审议通过后印发。文件出台后，将会促进我市土地二级市场运行更规范、交易规则更完善、交易程序更科学、服务监管更健全，有助于促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高节约集约用地水平。对于促进我市土地一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的国有建设用地市场、加快推动经济高质量发展具有重要意义。

二、设定我市商业、商务用房最小分割单元

为解决商业、商务类项目的土地分割转让问题，2020年我局会同住建部门就全市商业、商务办公项目类住宅开发及分割销售最小单元标准设定等事宜进行了调研，明确了相关标准并上报市政府同意，于2020年11起在全市实行。主要明确了四项内容，一是新出让的商业用地一律不得设计建设类住宅的功能性用房；二是新出让的商务办公类项目允许其分割销售部分，其分割单元不得少于建筑面积200㎡；三是上述限制、约束规定作为规划设计的条件，纳入土地出让合同；四是特殊项目可根据属地政府（管委会的）的要求，经市政府同意后，在规划条件中灵活确定最小分割单元建筑面积要求。

三、开展国有建设用地使用权分割、合并转让的研究

为进一步推进我市国有建设用地使用权分割、合并转让相关政策制定，我局牵头开展了国有建设用地使用权分割、合并转让的研究，一是研究相关内涵和适用范围；二是对国有建设用地使用权分割转让应当符合的条件方面的问题有针对性的开展梳理，如符合自然资源、规划、消防安全和环境保护等法律法规要求，分割后的宗地应具备独立的分宗条件，涉及公建配套设施和使用的，转让双方应在转让合同中明确公建配套设施有关权利和义务等方面；三是研究制定国有建设用地使用权分割、合并转让的办理程序；四是不得分割、转让的相关情形。

四、探索国有建设用地使用权预告登记转让新模式

为促进土地资源流通盘活，我们参考借鉴宁波市等地的先进做法和成功经验，“按照“先投入后转让”的原则，允许未完成开发投资总额的25%以上的国有建设用地使用权，签订国有建设用地使用权转让合同，经县级以上自然资源行政主管部门备案后，办理预告登记。待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记证明可作为办理规划、建设等相关审批手续的依据。”按照该土地转让模式，既解决了开发投资总额未达25%以上的转让难题，又为盘活低效闲置土地提供了有效方法。目前，定海有一个产业项目计划按照预告登记转让模式流转土地，加快项目推进和土地盘活。

下一步，为进一步提高土地利用效率、促进土地资源市场化配置改革，激发全社会创造力和市场活力，我局将根据《关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办〔2020〕57号）、市政府拟印发的《舟山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押 管理办法的通知》等文件精神，研究制定《舟山市国有建设用地使用权分割、合并转让实施细则》，进一步规范国有建设用地使用权分割、合并转让行为。

感谢您对自然资源和规划工作的对政府工作的关心和支持。

                                  舟山市自然资源和规划局

                                  2022年8月30日