各有关单位：

为规范建筑层高设计，合理利用城市空间及地下空间，改善城市环境，鼓励建筑设底层架空层，根据相关法律法规的规定，结合我市规划管理实际，我局制定了《舟山市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，现印发给你们，请遵照执行。岱山、嵊泗县规划行政主管部门可以参照执行，本文件自发文之日起执行。

附件：舟山市建筑层高控制及容积率指标计算规则

                        
                      二O一二年十一月五日

附件

舟山市建筑层高控制及容积率指标计算规则

一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,现根据《城乡规划法》等制定本规则。

二、本规则适用范围为舟山市定海、普陀行政区范围内的住宅建筑、办公建筑、商业建筑，不包括工业、仓储等建筑类别。

三、基本规定:

1．多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘2倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

2．办公建筑层高不得大于4.5米；当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。

3．商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米小于6米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。

4．办公、商业建筑层高大于等于6米小于8.2米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。

电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。

5．地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。地下室、半地下室用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，按实际建筑面积乘0.3倍计入容积率。地下室、半地下室用作建设项目的配套停车库，建筑面积不计入容积率。

6．鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化、停车等公共开敞空间使用。

底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

7．车库：建设项目的配套停车库设置在地上一层，层高低于2.2米的，不能作为停车配建数据统计，层高大于2.2米小于3米的，其建筑面积按0.5系数折算计入容积率。

立体车库，按单层计算建筑面积。

8．坡地建筑：由于地形高差等原因，建筑地下部分为非全掩埋，地下部分有一面以上（包括一面）露出地面的，则该层视为半地下层，半地下层如仅用作停车、公共设备用房、人防用途，建筑面积不计入地上建筑面积中并不计入容积率；半地下层如用于商业、办公等用途，建筑面积按0.3系数折算计入地上建筑面积中并计入容积率。

住宅中独户使用，层高在2.20米以上的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.50米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，建筑面积均按0.5倍系数折算计入地面以上建筑面积中并计入容积率。

坡地建筑高度计算的室外地坪取最低点。

9．超高层建筑的避难层应计入建筑面积，并计入容积率。

10．建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

11．凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分计算全部建筑面积并计入容积率。

错层式阳台的建筑面积按“浙江省房屋建筑面积测算实施细则”4.3.1计算，不计算建筑面积，但需计入容积率。

四、本规则实施前已经取得方案批复的项目仍按原批复执行。

五、本规则自发布之日起实施。岱山县、嵊泗县可参照本规则实施。

六、本规则执行中的具体问题由市规划局负责解释。

关于印发舟山市建筑层高控制及容积率指标计算规则的通知.doc